ЮДЛ ЮДЛ
ЮДЛ
ЮДЛ
rus / eng / it

Непростые земельные правоотношения

Наша страна с давних времен занимает первое место в мире по территории и обладает богатейшими земельными ресурсами, являющимися главным источником жизнедеятельности и процветания любого народа.

В условиях развитой рыночной экономики возникает масса возможностей, позволяющих использовать данный природный дар в процессе ведения бизнеса. Земля теперь стала не просто природным объектом и природным ресурсом, но и товаром, объектом имущественных правоотношений.

Эволюция земельного права за последние 25 лет способствовала появлению частной собственности. Вместе с тем, при определении прав на различные объекты, в первую очередь на землю и находящиеся на ней объекты, возникает немало казусов.

Многим крупным промышленным предприятиям приходится вступать в земельные правоотношения несмотря на, казалось бы, совершенно иную направленность своей деятельности. При этом зачастую они не отдают себе должного отчета в сложности данных правоотношений, которые носят длительный характер, требующие не только знаний действующего земельного законодательства, но и практического опыта в области земельно-имущественных отношений в национальном правопорядке.

Земельные правоотношения по своему характеру очень разнообразны и имеют свою специфику: они могут возникнуть даже на начальном этапе построения бизнес-процесса, начиная, например, с порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной, региональной, муниципальной и неразграниченной государственной собственности; либо при изменении целевого назначения земель и вида разрешенного использования.

Однако не всегда компании могут разрешить возникающие вопросы и защитить свои права без помощи квалифицированных юристов. К сожалению, мы нередко встречаемся и со случаями «недружественных захватов», к примеру, имущественных комплексов. Не следует забывать, что зачастую собственники сами являются виновниками своих несчастий, поскольку изначально не соблюдают всех мер предосторожности и осмотрительности, в том числе относительно «чистоты сделок».

Из года в год растет количество судебных споров, связанных с рассмотрением исков о защите земельных прав. Если раньше эта категория дел сводилась чаще всего к определению порядка пользования участком или установлению границы между смежными землевладениями, то теперь круг вопросов заметно расширился. Все чаще приходится обращаться в суд за разрешением конфликтов, возникающих с органами государственной власти и местного самоуправления.

В последнее время большое значение приобретают сервитуты на земельные участки и соответственно возникают проблемы их установления.

Сложность в разрешении земельных споров заключается, прежде всего, в неопределенности законодательных формулировок и постоянном увеличении нормативной базы в области земельного права. Государство, стремясь максимально упорядочить правовые отношения в сфере недвижимости, а также защитить добросовестных участников земельных отношений, принимает новые законы, подзаконные нормативно-правовые и иные акты, среди которых большое количество занимают постановления, приказы, письма, разъяснения и  методические указания. Законодательство становится все более сложным и запутанным, а практика разрешения земельных споров неоднозначна и порой очень противоречива.

Следует отметь еще одну актуальную проблему, которая в последние годы также получила большое распространение – изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Участки изымаются, прежде всего, для дорожного строительства и размещения публичных объектов, в том числе возводимых в целях повышения международного престижа России.

Правовое регулирование изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд у собственников достаточно четко определено и регулируется статьями 279-282 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанным статьям земельный участок может быть изъят у собственника, которым может быть и юридическое, и физическое лицо, для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии принимается соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. В соответствии со статьей 281 ГК РФ при изъятии собственнику выплачивается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Сама же выкупная цена определяется соглашением сторон, а если соглашение не достигнуто, то в судебном порядке. Вот тут-то и возникают многочисленные споры, связанные с ценой выкупаемых участков: как правило, назначается судебная экспертиза по определению выкупной цены, в процессе проведения которой эксперты руководствуются методическими рекомендациями по оценке, а также правилами возмещения убытков.

Не стоит забывать и о многочисленных спорах, связанных с нарушением сроков и порядка внесения арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности – на сегодняшний день они являются очень распространенными в судебной практике. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В абзаце пятом пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Речь здесь идет прежде всего о спорах, связанных с односторонним изменением арендной платы арендодателем, а именно о вопросах, касающихся правомерности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением действующего законодательства, регулирующего порядок исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Практика рассмотрения подобных споров была неоднозначна, а вот позиция Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по таким делам, например,  была единообразной: «изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, предусмотренное договором аренды, не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора; при этом необходимость заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации отсутствует».

Существуют многочисленные проблемы относительно образований (формирований) земельных участков, что всегда связано с определением их границ; здесь возникают вопросы их идентификации, обособления от других объектов, в том числе объектов прав других лиц, и т.п. Само выражение "образование земельного участка" рассматривается как создание "нового объекта недвижимости путем преобразования ранее существующих объектов".  Установление границ при образовании земельных участков включает в себя и вопросы межевания, и вопросы кадастровой работы, и определение их конфигурации. Анализ судебной практики свидетельствует, что количество споров по поводу границ при образовании земельных участков возрастает с каждым годом.

Как видно, вопросов, прямо или косвенно связанных с земельными правоотношениями очень много, они имеют весьма разнообразных характер и при этом однозначного ответа на их решение не существует.

Приоритет нашей деятельности – защита интересов крупных промышленных предприятий и оценка юридической чистоты прав на землю и земельные ресурсы, а также консультирование по земельным вопросам в процессе ведения бизнеса.

Статья подготовлена на основе нормативных правовых актов, актуальных на 1 января 2014 года.

Ян В.В.